Ставки ниже
Средний уровень вакантности на основных торговых улицах Москвы увеличился с января по декабрь 2014–го сразу на 4 п.п., до 9%, свидетельствуют данные JLL, а на улицах «второго эшелона», например Маросейке или Большой Дмитровке – сразу на 10 п.п, до 20% (см. инфографику). На этом фоне продолжили падать ставки аренды, утверждает JLL: за три месяца – с октября по январь – максимальная ставка аренды на главных улицах снизилась на 18%, до примерно $4,5 тыс. за 1 кв. м в год, на менее знаковых – на 9%.
Согласно рейтингу, составленному компанией CBRE, топ-10 самых «пустых» улиц Москвы возглавил Ленинский проспект: здесь предложение за год к январю 2015-го увеличилось на 55%, до 14,6 тыс. кв. м, что примерно составляет около 28% от общей площади магазинов на проспекте. Следом идут проспект Мира, опустевший в январе почти на треть (предложение составляет 9,1 тыс. кв. м) и Тверская улица, где сегодня вакансия на 25% превышает уровень годичной давности (8,8 тыс. кв. м).
«Год назад в битве за хороший объект сталкивались банки, рестораторы и ретейл, – вспоминает топ-менеджер крупной торговой компании. – Сегодня получить помещение гораздо проще». «Чаще всего съехавшими арендаторами на главных торговых улицах оказываются банки, магазины одежды и обуви, а также кафе и рестораны», – рассказывает консультант отдела исследований CBRE Елена Ключарова. По ее словам, на Тверской и Арбате закрывали точки такие крупные бренды, как Zara, Escada, Adilisik, Pandora, «Связной-банк» и «Русский стандарт». Главными факторами, заставивших многих арендаторов освободить помещения в торговых коридорах Москвы стали расширение зон платных парковок, появление большого количества выделенных полос для общественного транспорта, а также нежелание собственников договариваться с арендаторами, перечисляет вице-президент по недвижимости группы «Связной» Илья Смирнов.
Фото: Олег Яковлев/РБК
Из-за отсутствия парковки на Тверской был вынужден закрыть свое помещение и банк «Русский стандарт». «На ближайший год мы не планируем расширения сети, – рассказал представитель банка. – В складывающихся макроэкономических условиях ключевой фокус для всех розничных банков в 2015 году – тщательный контроль рисков и эффективности».
В целом Ленинский проспект уже давно себя неважно чувствует, соглашается старший консультант «Магазина Магазинов» Александра Романенко. «Помимо самой конфигурации проспекта, имеющего дублер, который не добавляет удобства подъезда, в последние несколько лет вблизи транспортной артерии открылось несколько крупных торгцентров, – продолжает она. – Например, с открытием «Рио» с Ленинского уехали Carlo Pazolini, «Спортмастер», «М.Видео», Stokmann.
«Большая часть отдельно стоящих магазинов была открыта очень давно, и сейчас некоторые из них уже не очень подходят нам по формату, – объясняет представитель «М.Видео» Антон Пантелеев. – Кроме того, трафик на Ленинском проспекте не настолько велик, как в торгцентрах, поэтому магазин переехал». Управляющий делами сети «Спортмастер» Сергей Агибалов отметил, что магазин на Ленинском был одним из первых в сети с очень небольшой площадью: «Стандарт наших магазинов изменился, в основном это крупные торговые объекты. Хотя мы, разумеется, не отказываемся от развития в стрит-ретейле, но и там должны быть подходящие для нас площади».
Исторический дефицит
Одним из последних сегментов, продолжающих формировать спрос, остаются продуктовые ретейлеры, утверждают консультанты. Например, «Перекресток Экспресс», закрыв магазин на Тверской, 4, открыл сразу два, но чуть дальше: на месте магазина D-Style и на части помещений «Белый Ветер Цифровой». Площадь «М.Видео» на Ленинском проспекте заняла «Азбука вкуса», помещение Carlo Pazolini – AB Daily, на части помещения «Спортмастера» открылся универсам «Дикси». Вместо закрывшегося отделения попавшего под санацию банка «Траст» вскоре откроется букмекерская контора «Лига ставок», а вместо покинувшего Кузнецкий мост Herve Leger пришел более демократичный Adidas.
«В Москве на магистралях исторически ощущался дефицит помещений, пригодных для размещения магазина, – говорит представитель «Дикси» Екатерина Куманина. – Существует множество критериев, которым должен соответствовать объект, чтобы в нем разместился продуктовый магазин формата «у дома». В случае с Ленинским все сошлось – первая линия, оживленная магистраль, рядом остановки, жилые массивы, пешеходные дороги, нехватка продуктовых магазинов в шаговой доступности».
Свою роль сыграла и кампания по сносу палаток, организованная столичными властями. Например, один из предпринимателей, арендовавший небольшую палатку у метро «Полянка», рассказал РБК, что некоторое время назад несколько бизнесменов решили совместными усилиями взять в аренду торговое помещение площадью около 300 кв. м в рядом стоящем доме на ул. Большая Полянка.
Фото: Олег Яковлев/РБК
Максимальный бюджет, предлагаемый сегодня арендаторами в стрит-ретейле, редко превышает 1,5 млн руб. за помещение в месяц, рассказывает директор направления стрит-ретейл Knight Frank Виктория Камлюк. «Одежные и обувные ретейлеры, а также многие рестораны зачастую имеют более чем скромные бюджеты, которые еще могут соответствовать запросам собственников торговых центров, но никак не для площадей на улице, – объясняет она. – Тогда как продуктовые ретейлеры и некоторые ресторанные группы остаются крайне активными».
Одним из немногих положительных импульсов для рынка стрит-ретейла стало недавнее обновление пешеходных зон, на которые перефокусировался спрос арендаторов, отмечает начальник отдела стрит-ретейла JLL Светлана Ярова. «Наиболее перспективными выглядят Кузнецкий мост, Никольская, Пятницкая, Маросейка и Покровка, – перечисляет она. – К концу 2015 года основные показатели по вакантности существенно не изменятся, если собственники будут готовы предложить лояльные условия и смогут максимально облегчить арендаторам затраты на переоборудование или техническое оснащение помещений по новым договорам аренды». При этом ставки аренды, учитывая экономическую ситуацию и девальвацию национальной валюты, скорее всего, продолжат падать, прогнозирует Ярова.
«Сегодня практически все собственники помещений стрит-ретейла в той или иной степени перешли на рубли, – констатирует Камлюк из Knight Frank. – Они вынуждены идти на уступки арендаторам, чтобы их площади не пустовали. Если же где-то вы видите объявление о сдаче в аренду в течение нескольких месяцев, скорее всего, это означает, что собственник живет где-то за границей и мало интересуется новостями из России».
«Несмотря на долларовые кредиты, которые мы должны обслуживать, мы действительно были вынуждены еще несколько месяцев назад зафиксировать курс доллара, заморозив рост ставки для арендаторов наших помещений стрит-ретейла, которая стала фактически рублевой», – подтвердил представитель одного из собственников торговых площадей на Тверской улице.
При участии Альберта Кошкарова
